차임규제
일본의 차지차가법에 의하면, 건물의 차임이 토지 또는 건물에 대한 조세 그 밖의 부담의 증감에 의하거나, 토지 또는 건물의 가격의 상승 또는 저하 그 밖의 경제 사정의 변동에 의하거나 또는 부근 동종의 건물의 차임과 비 교하여 상당하지 않을 경우에는 계약의 조건에 관계없이 당사자는 장래를 향하여 건물의 차임증감을 청구할 수 있다(제32조)．다만, 일정한 기간동안 건물차임을 증액하지 않는 취지의 특약이 있는 경우에는 차임증감청구가 배 제된다(제32조제1항). 이 규정은 차임증감과 관련하여 인위적인 통제 내지 규 제를 가하지 않으면서도 자의적이고 무분별한 차임증감청구를 배제하기 위 하여 “상당성”이라는 최소한의 제한장치를 마련한 것으로 볼 수 있다. 또한 일반조항의 해석에서 흔히 문제되는 해석의 불안정성을 방지하기 위하여 상 당성 여부를 판단함에 있어서 고려하여야 할 사항을 구체적으로 예시하고 있다. 이에는 임차건물비용(원가)의 변동, 물가등락 등의 경제사정, 비교차임 등이 해당한다.
한편, 건물의 차임증액과 관련하여 당사자 사이에 협의가 이루어지지 않을 경우에는 당해 청구를 받은 자는 그 증액이 정당하다는 재판이 확정될 때까 지 상당하다고 인정할 수 있는 정도의 건물차임을 지급하면 된다. 다만, 재 판이 확정된 경우에 이미 지급한 차임이 부족한 경우에 그 부족액에 대해서 는 년 1할의 이자를 붙여서 지급하여야 한다(제2항). 만약 건물차임의 감액에 관하여 당사자 사이에 협의가 이루어지지 않은 경우에는 그 청구를 받은 자 는 감액이 정당하다는 재판이 확정될 때까지는 상당하다고 인정할 수 있는 건물차임을 청구할 수 있다. 다만, 그 재판이 확정된 경우에 이미 지불을 받 았던 차임이 건물차임을 초과한 경우에는 그 초과액에 년 1할의 비율로 수령한 때부터의 이자를 붙여서 반환하여야 한다(제3항). 이렇게 임대인에게 인 정된 차임증액청구권의 행사는 결국 법원의 판결을 통하여 통제를 받게 됨 으로 간접적으로 차임규제가 이루어지고 있다고 볼 수 있다.10) 그 밖에 절차 법으로는 건물차임을 둘러싼 분쟁에 대하여 보다 적절하면서 신속한 해결 방법을 마련해주기 위하여 민사조정법은 조정전치주의를 채택하고 있다. 즉 일본에서는 건물차임의 증감청구와 관련한 소를 제기하기 위해서는 우선 조 정신청을 하여야 한다(제24조의2 제1항). 따라서 당사자가 먼저 조정신청을 하지 않고 바로 소를 제기한 경우에는 수소법원(受訴法院)은 그 사건을 조정 에 붙여야 한다(동조 제2항 본문). 다만, 조정에 붙이는 것이 적당하지 않다 고 인정되는 때에는 그러하지 아니하다(동항 단서). 이렇게 일본의 경우에는 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 건물 임대차의 갱신거절이나 해지통 지는 허용되지 않으면서, 또한 임대인의 차임증감청구를 상당성이 있는 범위 내에서 인정하고 있다는 점에서 임차인의 존속보호를 보다 적극적으로 인정 하고 있다고 보여 진다.11)