① 개시시점지가의 지가산정 기준
￮ ｢개발이익환수법｣ 제10조 제3항에서 개시시점지가는 부과 대상 토지의 개별공시지가를 기준으로 산정한다고 규정함
- 예외적으로 같은 법 제10조 제3항 단서 규정에 해당되는 경우에는 그 실제의 매입가액이나 취득가액(이하 “매입가격”이라 함)을 기준으로 개시시점지가를 산정할 수 있도록 규정함
￮ 이 연구에서 해당 법률에 따라 개별공시지가를 기준으로 산정하는 경우를 개시시점지가 산정의 원칙으로 보아 이를 ‘공시지가 기준’으로, 단서 규정에 따라 매입가격을 기준으로 산정하는 경우를 예외로 보아 이를 ‘매입가격 기준’으로 구분하여 제시함
￮ 지가산정 기준을 ‘공시지가 기준’과 ‘매입가격 기준’으로 구분할 경우 장점
- 첫째, 종료시점지가는 개시시점지가의 산정 기준과 동일한 기준이 적용되기 때문에 종료․개시시점지가 모두 이 기준으로 구분이 용이함
- 둘째, 개시시점지가와 종료시점지가의 대응에 있어 지가균형을 파악하기 용이함
· ‘공시지가 기준’에 의할 경우 시장가치(정상가격)보다 낮은 수준의 지가가 산정․대응하고, ‘매입가격 기준’에 의할 경우 시장가치(정상가격) 수준의 지가가 산정․대응하기 때문임 (표준지공시지가의 실거래가반영률이 전국 평균 약 60%인 것을 통해서도 알 수 있음)
② 개시시점의 지가산정 방법
￮ ‘공시지가 기준’에서 개시시점지가 산정 방법은 개별공시지가의 존재유무에 따라 구분함
- 먼저 개별공시지가가 존재하는 경우 개시시점이 속한 연도의 개별공시지가에 공시지가 기준일부터 부과 개시 시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 산정함
- 개별공시지가가 없는 경우 부동산가격공시법에 따른 둘 이상의 감정평가업자가 감정평가한 가액을 산술평균한 가액(이하 “감정평가액”이라 함)을 개시시점지가로 산정함
￮ ‘매입가격 기준’에서 개시시점지가 산정 방법은 실제의 매입가격에 그 매입일이나 취득일부터 부과 개시 시점까지의 정상지가상승분을 더하거나 뺀 가액으로 함
- 이 경우 매입일이나 취득일이 부과 개시 시점 전․후일 수 있기에 정상지가상승분의 가감 규정을 두고 있음
￮ 다만 현행 개발부담금제도에서는 일정한 요건에 해당하는 경우에만 예외적으로 ‘매입가격 기준’을 적용하도록 규정함
- 이 경우 납부의무자가 그 해당 사실을 증명하는 자료를 일정 기간 내(예정통지를 받은 날부터 15일 이내)에 제출하도록 규정함
￮ ‘매입가격 기준’이 적용되는 경우
ⅰ) 국가・지방자치단체 또는 국토교통부령으로 정하는 기관으로부터 매입한 경우
ⅱ) 경매나 입찰로 매입한 경우
ⅲ) 지방자치단체나 ｢개발이익환수법｣ 제7조제2항제2호에 따른 공공기관이 매입한 경우
ⅳ) ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣(이하 “｢토지보상법｣”이라 함)에 따른 협의 또는 수용에 의하여 취득한 경우
ⅴ) 실제로 매입한 가액이 정상적인 거래가격(이하 “정상거래가격”이라 함)이라고 객관적으로 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
￮ 지가산정의 특례 규정으로서 개시시점지가를 산정할 때 부과 대상 토지에 국가나 지방자치단체에 기부하는 토지(이하 “기부채납 토지”라 함) 또는 국․공유지가 포함되어 있으면 그 부분은 산정 면적에서 제외하도록 규정함