일본의 주택임대차
1. 적용범위
일본은 임대차의 법률관계를 통일적으로 규율하지 않고 이원적으로 규율 하고 있다.1) 즉 일반적인 임대차의 경우에는 민법이 적용되고, 건물임대차의 경우에는 차지차가법이 분리되어 적용되고 있다. 따라서 주택임대차와 관련 한 규율내용을 살펴보기 위해서는 차지차가법을 살펴보아야 한다. 차지차가 법(借地借家法)은 건물소유를 목적으로 한 지상권 및 토지임차권의 존속기간 과 효력 그리고 건물임대차의 계약갱신과 효력 등의 필요한 사항을 규율할 목적으로 제정되었다(제1조). 이 법의 적용대상과 관련하여 일본의 학설 및 판례는 당해 건물의 범위에 주거용은 물론이고 영업용 건물도 그 대상이 되 는 것으로 이해하고 있다.2) 특히 차지차가법의 특이한 점은 건물임대차를 규 율하면서도 기한부임대차제도를 신설하였다는 점이다. 이에는 일정기간 이상 의 임대차는 물론 일정한 사유에 따라 단기간만 건물을 타인에게 사용케 하 는 건물임대차(제38조, 제39조)가 해당된다. 이를 간략하게 살펴보면, 기간의 정함이 있는 건물임대차의 경우에 공정증서에 의하는 등 서면계약을 체결함 에 있어서 계약갱신이 없다는 특약을 한 경우를 말한다. 이러한 건물임대차 를 체결할 경우에 임대인은 미리 임차인에게 계약의 갱신이 없고, 기간만료 에 의하여 해당 건물의 임대차가 종료된다는 점에 대하여 그 취지를 기재한 서면을 교부하면서 설명하여야 한다. 만약 이러한 설명의무를 해태한 경우에 는 계약갱신이 없다는 취지의 특약기재는 무효가 된다. 특히 전술한 건물의 임대차에 있어서 기간이 1년 이상인 경우에는 건물의 임대인은 기간만료 1 년 전부터 ６월 전까지의 통지기간내에 건물의 임차인에 대하여 기간만료에 의하여 건물의 임대차가 종료된다는 취지의 통지를 하지 않으면 그 종료를 건물의 임차인에 대항할 수 없다. 다만 거주용으로 제공한 건물의 임대차3)의 경우에는 전근(転勤)，요양(療養)，친족의 간호 그 밖이 부득이한 사정에 의 하여 건물의 임차인이 당해 건물을 생활의 본거지로서 사용한 것이 곤란할 경우에는 건물의 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있다．이 경우에 당해 건물의 임대차는 해지한 날로부터 1월이 경과하면 종료된다(제38조). 그리고 법령 또는 계약에 기하여 일정한 기간을 경과하게 되면 건물이 해체될 것이 분명한 경우에는 건물이 해체된 때에 임대차가 종료된 취지를 정할 수 있 다．다만 그러한 취지를 서면으로 작성하여야 한다(제39조). 한편, 일시사용 을 위한 건물임대차가 분명한 경우에는 동법이 적용되지 않는다.
2. 대항력
일본의 차지차가법은 건물임대차의 대항력과 관련하여 “건물의 임대차는 그 등기가 없어도 건물의 인도가 있을 때에는 그 후 그 건물에 관하여 물권 을 취득한 자에 대하여 그 효력이 생기는 것으로 규정하고 있다(제31조제2 항). 그리고 일본민법 제566조제1항 및 제3항의 규정은 임대차의 목적인 건 물이 매매의 목적물인 경우에 준용되도록 규정하고 있다. 이와 관련하여 일 본민법에 의하면, 매매의 목적물이 지상권, 영소작권, 지역권, 유치권 또는 질권의 목적인 경우에 매수인이 이를 알지 못하고 계약의 목적을 달할 수 없는 경우에는 매수인에게 계약해제권을 인정하고, 계약해제를 할 수 없는 경우에는 손해배상만을 청구하도록 규정하고 있다(제566조제1항). 전술한 계약해제 또는 손해배상의 청구는 매수인이 당해 사실을 알았던 때부터 1년 이내에 행사하여야 한다(제3항). 따라서 건물의 임대차와 관련하여 등기여부 와 관계없이 건물인도가 있는 경우에는 임차인은 당해 건물에 대하여 물권 을 취득한 자에 대하여 당해 임대차계약의 내용을 주장할 수 있다. 만약 당 해 건물이 매매의 목적물이 된 경우에는 선의의 매수인을 보호하기 위하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 계약해제권을 행사할 수 있고, 계약해 제권을 행사할 정도가 아닌 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있도록 함으 로서 각각의 이해관계인의 법익형량을 적절하게 규율하고 있다.
임대차관계의 존속 중 임대차 목적물이 제3자에게 양도된 경우에는 당사 자 사이에 승계에 관한 별도의 약정이 없더라도, 법률에 의하여 양수인은 종 전의 임대인(양도인)의 임대차계약상의 지위를 승계하는 것으로 이해하는 것 이 일반적이고,4) 통설 및 판례도 동일한 입장을 취하고 있다.5) 한편, 차지차 가법은 건물의 전대차가 되어 있는 경우에 건물의 임대차가 기간만료 또는 해지통지에 의하여 종료한 때에는 건물의 임대인은 건물의 전차인에 그 취 지의 통지를 하지 않으면 그 종료를 건물의 전차인에 대항할 수 없도록 규 정하면서(제34조제1항), 만약 건물의 임대인이 전항의 통지를 한 때에는 건물 의 전대차는 그 통지가 된 날로부터 ６월을 경과하게 되면 종료된다(동조제2 항)．