프로그램 개요와 분석의 절차
매입임대주택사업은 공공건설임대주택과 함께 공급자 보조를 통한 주거복 지정책의 대표적 유형이다. 본 연구에서는 매입임대주택사업과 수요자 보조를 통한 주거복지정책인 근로자 서민전세대출제도의 비용효과성을 비교함으로써 보다 비용효과적인 관점에서 서민주거비 완화를 위한 정책대안 설계를 위한 시사점을 도출하고자 한다.
1) 프로그램 개요
2010년에서부터 2012년까지 LH공사가 매입한 매입임대주택에 대한 지역 별 자료이다. 3년 동안 매입임대주택 공급실적은 1만 3천 호이며 이중 수도권 지역은 6천 2백 호로 전체의 절반정도를 차지하고 있다. 매입임대주택의 호당 매입가격27)은 지역별로 큰 편차를 보이고 있다. 서울의 경우 1억 6천만 원 정 도인데 비해 인천광역시와 경기도 지역은 각각 9천 1백만 원, 9천만 원 수준 이며, 광역시와 기타 지방은 6천 5백만 원에서 6천 6백만 원 수준을 보이고 있다. 매입임대주택의 호당면적은 지역별로 큰 차이를 보이지 않고 있어서 대 략 50 58 로 평균적으로 60 를 넘지 않고 있다.
매입임대주택사업은 국민임대주택 공급과 달리 기성시가지내 기존주택의 매입을 통해서 저소득층 가구에게 시중임대료보다 매우 저렴한 수준으로 임대 료를 책정함으로써 가구의 주거비 부담 완화와 기존 생활권의 유지라는 정책 목표를 꾀하고 있다. 따라서 국민임대주택과 같은 건설단계가 없이 바로 매입임대주택에 구입비용과 조세비용으로 비용부분이 구성된다. 이런 비용에다 매 입임대주택의 잔존가치와 임대료수입을 공제하게 되면 매입임대주택의 비용을 도출할 수 있게 된다. 국민임대주택의 사업성 분석에서처럼 30년 정도의 기간 을 임대 가능한 기간으로 산정하고 이에 따른 순수비용을 산정하게 된다. 한 편 매입임대주택사업과 비교가능한 수요자 보조정책 중 전세자금대출 프로그 램은 저소득층을 대상으로 한 전세자금 대출프로그램으로 연간소득이 3천만 원 미만인 가구를 대상으로 하고 있다.
기존주택에 대한 매입임대주택사업에 대한 지원으로는 85 이하 다가구매 입에 대하여 호당 지원금액을 적용하여 출자 및 기금융자(이율 1%)를 지원하고 있다.
매입임대주택의 경우 취득세와 재산세 감면 혜택을 부여하고 있다. 단독 주택의 경우 취득세를 전액 면제해주고 있으며, 재산세는 50% 감면해주고 있 다(근거조항은 지방세특례제한법 제31조 임대주택 등에 대한 감면).
정부가 출연이나 기금융자 등을 통해 다가구매입 임대주택을 지원한 호당 지원금액의 상한액은 ‘10년 7,350만 원이며, ’11년에는 8천만 원, ‘12년에는 8 천5백만 원 수준으로 나타났다.
매입임대주택의 수입항목은 매입임대주택의 잔존가치, 임차인이 지불하는 월임대료와 보증금에 대한 이자로 구성된다. 잔존가치의 경우 계산하는 방법 이 여러 가지 있을 수 있으나 잔존가치의 값에 따라 비용효과성 지표의 값이 민감하게 변화된다는 점을 고려하여 두 가지 방법으로 주택의 잔존가치를 산 정하였다.
주택의 경우에는 감가상각을 적용하여 산정하게 되며, 토지의 경우에는 두 가지 방법을 적용하였다. 첫 번째 방법은 한국개발연구원에서 공공사업의 재무분석 시 산정하는 방법으로 인플레이션을 고려하지 않고 구입비용의 불변 가격을 사업 완료시기에 재무적 편익으로 산정하는 방법이다.29) 두 번째 방법 은 최초 토지매입비용에서 사업완료시점의 토지의 할인가격을 뺀 만큼의 가치 를 잔존가치로 보는 방법이다.30)잔존가치의 산정방법에 따라 비용효과지표의 값에 미치는 영향력이 적지 않으므로 두 가지 방법 모두를 채택하여 잔존가치 를 산정하였다. 매입임대주택의 경우 월임대료는 주변시세의 30%를 적용받게 되며, 보증금은 취득가격의 5% 수준에서 결정된다. 결과적으로 매입임대주택 에 대한 정부의 지원금액은 비용항목에서 수입항목을 공제한 금액이 된다.
전세자금대출 프로그램의 경우 정부가 가구에 지원하는 금액은 시중은행 대출금리에서 전세자금 대출금리를 공제한 부분이 되는데 시중은행 대출금리 를 5.82%로 보았을 때 전세자금 대출금리와의 차이인 1.82%에 대한 이자지원 이 매입임대주택의 분석기간 30년 동안 정책 수혜가구에 대해서 지원되는 금 액이라 할 수 있다.
전세자금 대출 프로그램의 지원금액 산정 시 본 연구에서는 부동산114에 서 제공하는 사례지역의 아파트 전세가격 시세 자료를 이용하였으며, 다세대주 택이나 다가구주택이 아파트 전세가격의 80% 수준임을 감안하여 전세가격 시 세를 산정하였으며, 전세가격 변동에 따른 지원금액의 차이를 고려하기 위해 전세가격이 70% 수준인 경우도 함께 고려하여 비용효과 지표를 산정하였다.
결과적으로, 매입임대주택과 전세자금 대출의 비용효과 지표는 매입임대 주택에 대한 정부의 지원금액을 전세자금대출비용으로 나눈 값이 되며, 이 값 이 1보다 큰 경우 전세자금 대출이 매입임대주택에 비해 상대적으로 비용효과 적임을 의미하게 된다.