일본 주택임대차법상 존속기간과 규제 대상 여부
3. 존속기간
(1) 규제대상이 되는 임대차
일본의 경우에 건물소유를 목적으로 하는 지상권 및 토지의 임차권(차지 권)과 건물의 임차권(차가권)에 대해서는 일본 민법상의 지상권․임차권 규정이 적용되지 않고 특별법인 차지차가법에 의하여 규율된다고 하였다. 그런 데 차지차가법은 건물임대인에 의한 갱신거절(기한의 정함이 있는 건물임대 차의 경우)이나 해지통지(기간의 정함이 없는 건물임대차의 경우)는 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우가 아니면 원칙적으로 이를 하지 못한다고 규 정하고 있다(제28조). 따라서 일단 성립한 건물임대차를 임대인이 종료시키려 면 그에게 정당한 사유가 존재하여야만 한다.6) 이러한 정당한 사유제도는 1941년에 차가법을 개정하여 도입한 것으로서 차가권의 강화 및 차가인 보 호에 충실하다는 평가를 받고 있다.7) 차지차가법은 정당한 사유인지의 여부 를 판단함에 있어서 고려하여야 할 사항에 관하여 구체적으로 규정하고 있 다(제28조). 즉 ① 건물의 임대인 및 임차인(전차인 포함)이 건물의 사용을 필요로 하는 사정, ② 건물의 임대차에 관한 종전과 경과, ③ 건물의 이용 상황, ④ 건물의 현황, ⑤ 건물의 임대인이 건물의 명도의 조건으로서 또는 건물의 명도와 상환하여 임차인에 대하여 재산상의 급부를 할 뜻의 신청을 한 경우에 있어서의 그 신청이다. 이러한 다섯 가지 요소 중 첫째의 요소 즉 임대인 또는 임차인의 사용 필요성이 주된 판단 요소이고 나머지는 보완적 요소로 구분하는 것이 보통이다.
한편, 일본민법은 기간의 정함이 있는 임대차는 그 기간의 만료에 의하여, 그 기간의 정함이 없는 임대차는 해지에 의하여 종료한다고 규정하고 있다 (제617조제2항). 이에 반하여 일본의 차지차가법은 기간의 정함이 있는 임대 차의 경우에 기간만료에 의한 자동종료의 일반원칙을 배제하는 특칙을 두고 있다. 즉 이 경우에 당사자가 그 기간만료 전 1년부터 6개월 사이에 상대방 에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신되지 아니 한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 종전의 계약과 동일한 조건으로 계약을 갱신한 것으로 본다는 것이다(제26조제1항). 이렇게 일본의 차지차가 법은 갱신거절의 사전통지를 의무화하면서 그 불이행시에는 법정갱신의 효과가 발생하도록 함으로써 임차인을 적극적으로 보호하는 규범체계를 가지 고 있다고 평가할 수 있다. 또한 일본의 차지차가법은 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인이 해지하는 경우에 한하여 그 해지기간을 6개월로 확장하는 특칙을 두고 있다(제27조). 즉 일본 민법에 의하면, 해지기간은 건 물임대차의 경우에 당사자가 누구인지를 묻지 아니하고 3개월로 되어 있지 만(제617조제1항), 차지차가법은 이에 대한 예외를 규정하고 있는 것이다. 따 라서 임차인이 해지하는 경우에는 일본민법의 일반원칙에 따라 해지기간이 여전히 3개월임에 반하여, 임대인이 해지하는 경우에는 차지차가법의 특칙이 적용되어 6개월이 되는 것이다. 이것은 임차인에게 기간의 정함이 없는 임대 차에 있어서 그 종료를 가능한 한 일찍 예고하도록 함으로서 그에게 대응할 시간을 확보해 주기 위한 것으로, 임차인을 적극적으로 보호하기 위한 배려 규정이라고 할 수 있다. 특히 일본의 차지차가법은 갱신거절의 통지 또는 해 지통지를 한 경우라도 그 존속기간(기간의 정함이 있는 임대차의 경우) 또는 해지기간(기간의 정함이 없는 임대차의 경우)이 만료한 후 건물임차인(또는 전차인)이 사용을 계속하는 경우에는, 건물임대인이 지체 없이 이의를 제기 하지 아니한 때에는 종전 계약과 동일한 조건에서 계약을 갱신한 것으로 보 되 그 기간은 정함이 없는 것으로 보고 있다(제26조제2항 및 제27조 제2항). 이것은 일본민법 제619조의 묵시의 갱신에 대한 특칙이다. 즉 민법 규정은 기간의 정함이 있는 임대차의 기간만료시를 직접 규율하고 있는 것이다. 따 라서 기간의 정함이 없는 임대차의 해지기간이 만료한 경우에 그 적용이 있 는지에 관하여 견해의 대립이 있고, 또한 갱신추정의 효과만을 인정하고 있 지만, 차지차가법상은 존속기간 만료시는 물론 해지기간 만료시에도 당연히 적용될 뿐만 아니라 갱신간주의 효과도 생긴다는 점에서 임차인을 보다 적 극적으로 보호하고 있다고 볼수 있다.
(2) 규제대상이 되지 않는 임대차
일본의 차지차가법은 임차인의 존속보호를 기본적으로 인정하면서도, 또한 임대인에게 부득이한 사유가 존재하고 있는 경우에는 이를 고려하여 양자의 법익균형을 조화하고 있다. 이와 관련한 것이 임대인 부재기간의 건물임대차 (동법 제38조)이다. 즉 전근․요양․친족 보호 기타 부득이한 사정에 의하여 건물을 일정기간 자기생활의 본거로 사용하는 것이 곤란하지만 그 기간의 경과 후에는 그 본거로서 사용하게 될 것이 명백한 경우가 이에 해당한다. 이러한 경우에 건물임대차를 체결함에 있어서 일정기간을 확정하여 임대차 기간으로 하는 때에 한하여, 계약갱신이 없는 것으로 한다는 뜻을 특약으로 정할 수 있다(동조 제1항). 이 특약은 부득이한 사정을 기재한 서면에 명시하 여야 한다(동조 제2항). 다음으로 철거예정건물의 임대차(제39조)이다. 법령 또는 계약에 의하여 일정기간을 경과한 후에 건물을 철거하게 될 때 임대차 가 종료한다는 뜻을 특약으로 정할 수 있다(동조 제1항). 그 특약은 그 건물 을 철거하여야 하는 사유를 기재한 서면에 의하여야 한다(동조 제2항). 여기 서 유의해야 할 것은 그 철거예정이 반드시 법령이나 계약(예를 들면 부지이 용권이 존속보호 없는 정기차지권인 경우)에 의한 것이어야 한다는 점이다. 따라서 단순히 건물이 낡았기 때문에 일정기간 후에 철거하고 새로운 건물 을 세우려는 임대인의 계획에 의거하여서는 기한부 특약을 할 수 없다.9) 이 러한 요건을 갖춘 특약이 성립하면 당해 임대차는 차지차가법상의 각종 존 속보호규정이 적용되지 아니한다(동법 제38조 제1항, 제39조 제1항). 따라서 갱신거절에 정당한 사유 있음을 요하지 아니하며 갱신거절의 사전통지가 없더라도 법정갱신이 되지 아니하며, 존속기간이 1년미만이라도 상관이 없다. 한편, 차지권의 목적인 토지위의 건물에 임차권이 설정된 경우가 있을 수 있다. 이러한 경우에 차지권의 존속기간의 만료로 건물임차인이 토지를 명도 하여야 하는 경우에는, 건물의 임차인이 차지권의 존속기간이 만료할 것이라 는 사실을 그 1년 전까지 알지 못한 경우에 한하여, 법원은 건물의 임차인의 청구에 의하여 건물의 임차인이 이 사실을 안 날로부터 1년을 초과하지 아니하는 범위 내에서 건물의 명도에 관하여 상당한 기간(명도기간)을 허용할 수 있도록 하고 있다(동법 제35조).