부동산양도소득세 기본공제제도 설명 및 개선점

부동산양도소득세 기본공제제도 설명 및 개선점 

 

 

(1) 현행제도

현행 소득세법 제103조는 양도소득이 있는 거주자에게 부동산이나 주식 양도소득에 따라 과세소득에서 연간 250만 원을 공제한다. 이 규정은 1995년 소득세법 개정 당시 150만 원이었던 기본공제액을 250만 원으로 늘렸고, 양도차익 계산이 기준시가에서 실거래가로 개정된 후에도 변동 없이 유지되고 있다 양도소득에 대한 과세표준은 다음과 같이 계산되며, 보통 소득세율을 적용하여 계산하는 것이 원칙이다

양도차익(양도가치-필요경비)에 대한 장기보유특별공제를 하고 양도소득에 대한 기본공제를 하는 구조다. 장기보유특별공제는 1주택의 경우 3년 이상 보유 시 24%, 10년 보유 시 80%를 공제하고, 다주택이나 토지에 대해서는 3년 보유시 10%, 10년 이상 보유 시 30%를 공제한다.

앞서 언급한 연간 250만 원은 양도소득공제를 의미하기 때문에 양도소득공제를 의미하기 때문이다. 부동산이나 주식 양도소득에 따라 연간 250만 원을 공제하는 현행 양도소득공제제도에 대한 조정이 논의되고 있다. 1995년 개정 이후 20년이 지난 지금, 물가상승률을 고려할 때, 우리는 그 상승을 크게 조정해야 한다는 견해가 있다. 부동산 거래 활성화를 위한 조치로서 양도소득세 개편에 대한 논의도 있다. 부동산 양도소득의 과세가 동결 효과를 가져오기 때문에 거래세(양도소득세, 취득세 등) 완화가 주로 논의되는 것을 완화하기 위한 조치다.

(2) 미국 사례 

미국 양도소득세 과세 대상 자산은 부동산 외에도 자동차, 주식, 지적재산권, 미술품 등 거의 모든 자산을 포함해서 우리보다 더 많은 자산을 포함하고 있다. 미국에서의 부동산 개념이 토지와 건물, 부착 된 시설 (플랜트), 나무 등을 포함하는 개념이기 때문에 23) 자본 이득의 대상이되는 자산의 범위도 일반적으로 널리 인정되는 것으로 보인다. 미국 부동산 양도소득은 보통 소득세율에 따라 1년 이내에 단기 양도소득에 대해 과세된다.  1년 이상 장기 보유자라면 저율과세, 양도소득세율은 0%, 양도소득세는 25%에서 35%로, 양도소득세는 39.6%로 20%, 양도소득세는 20%, 골동품이나 보석 같은 수집품은 28%로 과세된다. 주택 양도소득에 대한 소득공제제도를 인정해 2014년 현재 일정한 요구 사항을 가진 주택의 양도에 대해 1인당 25만 달러, 부부 합산에 대해 50만 달러의 공제를 인정하고 있다. 최근 5년 동안 2년 이상 거주한 주택에 대해서만 인정되며, 5년마다 혜택을 받을 수 있다. 따라서 1세대 다주택자라도 2년 거주 요건을 충족하면 세금 부담 없이 즉시 처분할 수 있다는 장점이 있다

 

(3) 문제와 개선 방안

현행 양도소득세는 보통 소득세와 동일한 세율이 적용되거나 높은 세율이 적용되는 것처럼 세 부담을 우려해 처분을 연기하는 소위 동결 효과의 발생 가능성은 미국이나 일본보다 상대적으로 높다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유해야 하고, 3년 보유 후 1가구 24%, 다주택자 10%만 보유해야 한다. - 앞서 살펴본 것처럼, 미국이나 일본은 장기 양도소득에 대해 낮은 비율로 세금을 부과하고 있다. 자본이득 과세에 따른 동결 효과를 막기 위한 조치는 자본이득의 특정 부분에 대해서만 과세하거나 낮은 세율로 과세할 수 있다. 부동산 양도소득과 같은 자본이득에 대한 세금우대조치에 대한 주장은 동결을 막는 것 외에도 자본이득이 인플레이션을 포함하는 명목소득이라는 것을 암시한다.


단기적으로는 양도소득세 기본공제액의 상향조정이 필요하다고 판단되는 기본공제액의 상향조정을 통해 1세대 다주택자, 수도권 이외의 지역 부자, 동산 취득자의 부동산 거래 활성화를 촉진할 수 있을 것으로 기대된다. 동결 효과와 같은 해결을 위해 장기 보유 특별 공제 적용 요건을 완화해 등을 고려할 수 있지만 기본 공제액 250만 원을 상향 조정하는 방법은 입법에 따라 쉽게 구할 수 있다는 장점이 있다. 기본공제액의 인상범위는 정책판단의 문제나 소득세 비과세표준인 1천2백만원의 기준을 고려할 수 있다. 장기적으로 양도소득세 과세는 현재의 1세대 1주택 비과세에서 소득공제로 단순화되어야 한다
1세대 1주택 비과세 제도를 미국과 같은 소득공제로 바꿔서 일정액(단독가구 25만 달러, 합산가구 50만 달러)을 초과하는 양도차익에 대해 서만 과세하는 방식으로 전환을 검토해야 한다. 이 접근법을 적용하면, 만약 당신이 여러 명의 주택 소유자가 주택을 위해 구입한다면, 당신은 양도소득세 부담 없이 처분을 받을 수 있고, 따라서 동결의 영향은 상당 부분 상쇄될 것이라고 판단된다